TASSAZIONE ACQUISTO IMMOBILE

L’acquisto della prima casa è spesso una spesa impegnativa, soprattutto per i più giovani che sono da poco nel mondo del lavoro, a tal proposito, è possibile beneficiare del bonus prima casa giovani under 36. Questo bonus prevede la possibilità, per i giovani con meno di 36 anni, e con ISEE non superiore a 40.000 euro annui, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Le imposte da pagare quando si acquista una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Ci contreremo adesso sul regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione effettuato senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa. Le principali imposte da versare sono l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

• IVA: da pagare nel caso di acquisto da un’impresa di costruzioni o principalmente dedita alla compravendita di immobili, e il suo importo è calcolato sul valore dichiarato al rogito, indipendentemente da quello catastale;
• Imposta di registro, dovuta al momento della registrazione dell’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate;
• Imposta ipotecaria, dovuto per le operazioni di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari;
• Imposta catastale.

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In Quali Casi È Dovuto Il Pagamento Dell’IVA?

La cessione di immobili a uso abitativo da impresa è generalmente esente IVA, tuttavia, è dovuto il pagamento dell’IVA in queste particolari circostanze:

Cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
Cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, occorre pagare:

• IVA al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• L’imposta di registro fissa di 200 euro;
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• L’imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’IVA (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• imposta di registro proporzionale del 9%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Le imposte di registro, l’ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.

L’imposta di registro è un’imposta indiretta, essa colpisce i trasferimenti di ricchezza come, ad esempio, l’acquisto di una casa, ed è dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o privata. L’Imposta di registro è alternativa all’IVA, questo significa che, per gli atti già soggetti ad IVA non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro, a meno che non sia stabilito diversamente.

Di solito, l’acquisto della casa è esente da IVA, ma è soggetta all’imposta di registro al 9%, all’imposta ipotecaria e alla catastale, fisse per un ammontare pari a 50 euro l’una. Al posto dell’imposta di registro si applica l’IVA se:

• l’impresa costruttrice o che ha effettuato i lavori di ripristino dell’immobile sta vendendo entro cinque anni dal termine della costruzione o dell’intervento di recupero. Se è trascorso più tempo il venditore può chiedere di assoggettare a Iva la vendita inserendo questa scelta nell’atto notarile o nel preliminare d’acquisto;
• si tratta di vendita di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore vuole applicare l’Iva, annotando la scelta nell’atto notarile o nel preliminare.