RENT TO BUY..

Rent to buy: anche noto come contratto di compravendita, mediante il quale il futuro alienante mette l’immobile nella disponibilità immediata del futuro acquirente. Vediamo cosa c’è da sapere sul tema.

Il rent to buy è un contratto di compravendita introdotto con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014). Esso è anche definito contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Nel rent to buy, abbiamo un contratto ad effetto obbligatorio, che presuppone un collegamento tra un diritto personale di godimento e diritto reale. La fase del godimento il legislatore richiama la disciplina dell’usufrutto, ma l’acquirente/conduttore non è titolare di un diritto reale di usufrutto.

Ivi, non si richiama la locazione per evitare che il segmento relativo al godimento sia assoggettato al regime della locazione. Il legislatore vuole, infatti, lasciare maggior libertà alle parti nel disciplinare il rapporto in esame.

Con esso, le parti assolvono a una duplice funzione. Il conduttore/acquirente si assicura il godimento immediato del bene, ma differisce il momento di conclusione del contratto di vendita vero e proprio. Da esso, sorge anche un obbligo giuridico di concludere il successivo negozio, similmente a quanto accade con il preliminare.

Il rent to buy è una peculiare modalità per concludere un contratto di vendita introdotto con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014). Esso è anche definito contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Le ragioni della sua introduzione sono da rintracciarsi nelle crescenti difficoltà di accesso al credito bancario. In tal modo gli aspiranti acquirenti di un immobile concludono contatti in virtù dei quali questo viene consegnato in godimento a fronte dale pagamento di canoni che vengono poi imputati a prezzo di una vendita.

L’effetto traslativo della vendita, tuttavia, viene traslato ad un momento successivo. In particolare ai sensi dell’art. 23 del D.L: del 2014 sono trascrivibili i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato. Il canone, come già evidenziato, verrà invece imputato al prezzo consistente nel corrispettivo.

Gli elementi strutturali del contratto di rent to buy sono dunque:

• l’immediato godimento e utilizzazione del bene da parte del conduttore;
• diritto del conduttore di acquistare la proprietà del bene concessogli in godimento entro un termine specifico;
• imputazione canone al corrispettivo.

Il contratto in esame, inoltre, similmente ad un preliminare di compravendita, può attribuire l’impegno e l’obbligo di vendere e acquistare l’immobile. Laddove non faccia nascere tale obbligo, potrebbe far sorgere il diritto di opzione di acquisto in capo al conduttore.